El Contrato de Arrendamiento y sus Cláusulas: Infórmate sobre sus Complejidades
- Alberto Vargas
- 4 may
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El contrato de arrendamiento es más que un simple acuerdo de voluntades entre un arrendador y su arrendatario. El primero tiene por objeto invertir mientras que el segundo, sea por razones comerciales o habitacionales, tiene interés en hacer uso del inmueble. Por consiguiente, en este tipo de contratos, siempre hay una gestión de riesgos altamente compleja.
Si bien la estructura básica del arrendamiento es esencialmente conocida por el precio de éste y por el plazo del pago, estos contratos tienen una alta eficacia respecto de sus cláusulas accesorias o de garantía.
Hoy nos detendremos sobre las cláusulas de garantía, ya que su contenido, más allá de lo general, es el que define el éxito o fracaso de una estrategia judicial.
Sobre la Cláusula de Aceleración
Esta cláusula, si bien, en un principio fue pensada para deudas bancarias, es utilizada ampliamente en la redacción de contratos de arrendamiento comercial o a largo plazo. Dicha cláusula permite al arrendador dar cuenta que el plazo ha prescrito tras el no pago de una o más cuotas.
Los arts. 18, letra A) y siguientes de la Ley N° 18.101 señalan que el incumplimiento en el pago de una cuota da derecho al arrendador a poner término anticipado del contrato. Sin embargo, esta cláusula permite no sólo exigir el término anticipado del contrato, sino que además brinda la posibilidad de demandar el total de las rentas futuras pactadas mediante una acción de cumplimiento forzado, o bien, solicitar una indemnización de perjuicios, según lo pactado por el contrato. Respecto a este punto final es relevante considerar que para cada caso existe un remedio contractual idóneo.
Sobre las Garantías Personales
Pese a que la figura del codeudor solidario es diferente a la del aval y, si bien en múltiples ocasiones suelen ser utilizadas como si se tratasen de la misma figura, éstas son muy distintas. Por tanto, es importante considerar que cuando se incorporan este tipo de cláusulas en un contrato de arrendamiento (arts. 1511 y siguientes del Código Civil), al existir un codeudor solidario, el arrendatario podrá dirigir las acciones anteriormente señaladas de forma indistinta en contra del arrendador o en contra del codeudor (malamente llamado aval) por el total de la obligación.
Es fundamental incorporar esta cláusula porque implica renunciar a los beneficios de orden y excusión, beneficios que permiten al fiador exigir al arrendador agotar los bienes del arrendatario antes de efectuar el cobro correspondiente contra él mismo. Ahora bien, la solidaridad permite eliminar estos beneficios, convirtiendo así a este tercero en el obligado principal frente al arrendador.
Sobre el Control del Uso
El art. 1946 del Código Civil establece una prohibición estricta, la cual consiste en que el arrendatario no pueda subarrendar a menos que se le haya concedido de manera expresa dicha facultad.
Por ello, una cláusula robusta no sólo debe prohibir el subarrendamiento, sino que también la cesión del contrato, comodato o préstamo de uso. Comercialmente, esta cláusula evita que el arrendatario venda el “derecho de llaves” sin el consentimiento del dueño, ya que esto podría derivar en la nulidad del contrato de cesión. Además de esto, se genera un riesgo adicional, dado que se ve expuesto a tener un ocupante con una insolvencia mayor al primer arrendatario.
Sobre la Inspección y Conservación
El arrendador tiene la obligación de mantener el bien en condiciones óptimas para que sirva para el fin respecto del cual se constituyó inicialmente el arrendamiento, pero para poder cumplir con ello, se necesita una cláusula de inspección bien redactada, la que permite equilibrar el derecho a la privacidad del arrendatario con el derecho de propiedad del arrendador.
Es común para el arrendador realizar visitas periódicas, con un preaviso de 48 horas. Sin embargo, lo más importante es su facultad para inspeccionar ante una nueva venta o arriendo, de modo que, próximo a la fecha de término del contrato, el arrendatario está obligado a permitir el ingreso a terceros en días y horas determinadas. Esto genera complicaciones en el negocio jurídico, ya que por un lado el arrendador quiere velar por el pago íntegro de las rentas, y, por otro lado, estas inspecciones pueden vulnerar el derecho a la privacidad del arrendatario.
Sobre Restitución y Sanciones Penales
Uno de los principales conflictos que se pueden generar en casos de arrendamiento, es la demora en la restitución del inmueble. Una vez finalizado el contrato, naturalmente, el arrendador puede sufrir perjuicios. Para enfrentarlos, tienen aplicación las cláusulas penales del art. 1535 del Código Civil.
Para configurar una cláusula penal, se recomienda establecer una multa diaria por cada día en que el arrendatario permanezca en el inmueble después de la fecha de término del contrato. La multa debe ser declarada independientemente del cobro de las rentas y gastos comunes que puedan seguir devengándose. En palabras sencillas, esto es un castigo civil producto de la ocupación del inmueble cuando el arrendatario se encuentra en mora.
Sobre la Ley 21.461 y sus Reformas Procesales
Desde el 2022 se ha agilizado el procedimiento mediante leyes como la ley “Devuélveme mi Casa”. En esta esfera, resulta imprescindible que los contratos hagan referencia a las nuevas realidades procesales, incorporando en sus cláusulas materias sobre la aceptación de notificaciones por medios electrónicos o la renuncia a la facción de inventario, lo cual es aplicable únicamente a ciertos casos.
Cómo Podemos Ayudarte
En AFyV nos importan tus necesidades y derecho por lo que entendemos que, al momento de arrendar, resulta complejo y abrumador tener que considerar todas estas aristas legales y cláusulas estratégicas. Por ello, es necesario analizar las cláusulas que hemos comentado, para así tener una mejor defensa legal a la hora del incumplimiento de una de las partes.
Nosotros contamos con un equipo altamente capacitado que se encargará de crear, revisar y aconsejar sobre tus contratos de arrendamiento. Este servicio te lo ofrecemos ya sea que actúes como arrendador, asegurándote de que el contrato sea sólido antes de enviarlo, o como arrendatario, para que entiendas plenamente tus obligaciones antes de firmar.
